北京顶豪扎堆 开发商抱团为区域“拉票”

在一线城市新房普遍高端化、高端产品竞争越来越激烈的现实下，在北京（楼盘）的开发商们正在寻找新的营销方法来突出重围，其中一种是“抱团拉票”。

在日前“北京内城顶豪首区发布会”的论坛环节，一系列高端产品开发商坐在了一起，其中包括懋源地产、龙湖、泰禾、葛洲坝(600068,股吧)、招商蛇口等。与媒体预想不同的是，发布会现场较少谈及项目，而是花了大量的时间来解析北京南城新兴商务区丽泽区域的价值。

这个并不奇怪。2016年上半年，国内一线城市和二线重点城市出现了大批，土地成本高企导致新入市楼盘价格上扬，北京新房市场已出现了普遍高端化、豪宅化趋势。链家研究院在一份报告中写道，北京土地蛋糕逐年缩小,但仍然是房企布局的重心,所以即便是地价持续攀升,拿地条件苛刻如配建大比例的保障性质住房,土地交易的竞争程度依然很高。也正是如此,在土地成本的推动下,倒逼出北京的新房市场越来越趋于高端化和豪宅化。据链家观察，目前,即便在远郊区县,也很难再有真正的刚需盘。

对房企而言，如此高昂的地价可能意味着利润减少、去化周期长、产品同质化等问题,若同区域产品品质相近、产品差异化低,便容易引发新的去化问题。如何破局?开发商正在找寻办法突围。

三年前的2013年7月以17.7亿元勇摘夏家胡同的懋源地产，如今在同一区域有两个项目，算得“重仓”。当时，夏家胡同地块超4.5万元/平米的楼面价，让懋源在京城名声鹊起。如今，两公里半径内，该区域已经汇聚了龙湖、泰禾等以高端产品见长的开发商，未来的项目包括懋源璟岳、龙湖西宸原著、泰禾西府大院、招商蛇口中国玺等，当然，也包括北京单价、葛洲坝的樊家村项目，俨然一个“俱乐部”。

懋源地产营销策划总监刘强介绍，截至今年上半年，以上项目所在的北京丽泽金融商务区，累计引进企业440家，其中亿元以上企业189家，合计注册资本超2300亿元。北京SKP入驻丽泽，其周边配有9个五星级和超五星级酒店以及大型商业配套。

丽泽的确是继孙河、东坝之后的又一高端产品聚集地。根据亚豪机构提供给第一财经的数据，今年5月，北京成交价在7万元/平米以上的豪宅产品共签约216套，成交面积4.38万平方米，环比分别增加2%、10%。随后的6月，北京公寓豪宅成交当中，海淀、丰台、朝阳三个区域占据了前三位置，三个区域共实现成交266套，占据全部成交的近9成。其中，由于发展较为迟缓，因此丰台区得以保留大量五环内甚至三四环的住宅用地，在北京住宅主战场已外延至六环外的背景之下，这些内城地块也身价倍增。2014年~2015年丰台区成交的14宗住宅用地当中，有11宗楼面价在3万元/平米以上，其中葛洲坝樊家村地块楼面价更是高达7.5万元/平米。

亚豪机构市场总监郭毅对记者分析认为，海淀与朝阳为传统老牌豪宅区，其中海淀依赖于其得天独厚的教育资源，朝阳区则是最早的高端商务区，而丰台区由于地处南城，因此区域价格向来不能与东、西、北城相比，区域内出产高端产品的几率也较低。不过近两年来，随着海淀、朝阳老牌豪宅产品逐渐消化殆尽，而新项目区位不断外延，曾经“被遗忘的”丰台开始异军突起。

对此，龙湖地产北京公司副总经理李亮深有体会，他对记者分析，从北京老百姓(603883,股吧)的认知来讲，他们认为真正土地应该出现在海淀万柳和东北区域的中央别墅区，但是从去年开始到今年，丰台的蜂拥而至。他说，丽泽商务区之前的发展确实比较缓慢，但是现在基础的配套设施都已经就绪，接下来就等着实现该区域的土地价值的红利。推广片区的同时，这些开发商还在寻找产品上的差异化。刘强透露，懋源夏家胡同项目将是核心区低密度、定制化城市别墅，产品定位是“三环内的顶级别墅”。而泰禾集团(000732,股吧)副总裁沈力男则表示，泰禾即将入市的产品并非泰禾的“院子”系，而是另一个“城市大院”系的豪宅产品。