蓝皮书：贵州房地产升温 高库存压力减轻

贵州（楼盘）财经大学房地产研究院7月26日发布的最新研究报告称，预期贵州房地产市场需求持续增加，供给逐步恢复，交易稳中有升。

贵州财经大学、社会科学文献出版社当日共同发布《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.3(2016)》。蓝皮书称，贵州作为高库存地区，“升温”的房地产宏观政策将利好房地产市场，从而刺激房地产需求。

蓝皮书认为，大量农村人口向城镇转移将继续推动房地产需求增加。贵州省统计局数据显示，2015年末贵州常住人口为3529.50万人，城镇化率为42.01%。贵州省今年的《政府工作报告》预期2016年城镇化率将提高到44%，至少增加城镇人口70万人，形成的潜在需求约2000万平方米。

分析显示，2014年，贵州省户籍人口为4325.49万人，非农业人口为709.22万人，户籍人口城镇化率为16.40%，比全国平均水平低20.23个百分点，位居全国倒数第1。同期大于全国平均水平的有16个省份，最高为上海（楼盘）的90.32%，其次是北京（楼盘）的81.74%;西部地区12个省份中，有6个省份大于全国平均水平。

2015年贵州房地产市场分析及2016年预测总报告编写组称，“从户籍人口城镇化率来看，贵州远低于全国平均水平。”

2015年，贵州常住人口城镇化率比全国低13.87个百分点，仅高于西藏（楼盘），排位全国倒数第2，相当于2003年全国平均水平。西部地区，仅重庆（楼盘）、内蒙古高于全国平均水平，其他省份均低于全国平均水平。

蓝皮书称，贵州户籍人口远大于常住人口，说明贵州净流出人口较多。2006~2014年，贵州净流出人口从231.91万人增加到817.45万人，增长2.5倍。2010年后，流出人口增速明显下降，2012年为负增长，2013年、2014年分别为2.4%、4.3%。

蓝皮书认为，异地搬迁、大量的流出人口、极低的户籍人口城镇化率、较低的常住人口城镇化率，为贵州增加城镇人口创造了客观条件。“这四种类型的人口如何市民化和住有所居，是关系贵州经济社会发展的重要议题，很遗憾，现在尚缺系统的制度安排，从而形成了巨大的房地产潜在需求，这些需求将逐年释放。”

编写组分析认为，2016年贵州房地产库存压力低于2015年，特别是住宅商品房库存压力明显缓解。在需求持续增加的条件下，房地产开发企业的投资意愿将逐步恢复。但要注意房地产开发企业资金来源可能存在的问题。

房地产开发企业是典型的项目型企业，资金需求量大。编写组通过对贵州房地产开发企业资金来源的分析发现，近几年，贵州房地产开发企业银行贷款难度逐步增加，企业更多的是借助于个人按揭贷款、定金及预收款。这种融资方式有利的方面是降低企业融资成本，弊端是社会风险较大，一旦市场不景气，房地产企业资金链断裂，将给购房者带来巨大损失，如何善后处理，给地方政府带来了挑战。

蓝皮书分析说，除其他资金来源占比可能存在风险外，贵州房地产开发企业资金回收速度要慢于全国平均水平。由于房地产开发融资具有销售融资的特点，销售回款速度决定了投资速度，销售回款慢，企业投资新项目的意愿就会下降。

销售回款速度可以用房地产开发企业销售额比投资额来反映，测算结果显示，1999~2015年贵州房地产销售投资比为76，平均来说，贵州房地产开发企业投资要1.32年(即近1年4个月)收回;全国平均值为92，即1.09年收回投资。除2009年，贵州房地产销售投资比均低于全国。销售回款慢更强化了其他资金来源占比较高存在的潜在风险。

而住宅商品房销售回款速度大于房地产销售回款速度，这表明住宅商品房销售回款要大于办公楼、商业营业用房等物业投资回款速度。1999~2015年，贵州住宅商品房销售投资比为101(0.99年，即近1年收回投资)，全国111(近11个月收回投资)。绝大多数年份，贵州的销售投资比小于全国水平。贵州从2009年后呈下降趋势，2014年触底，2015年有所恢复。

蓝皮书称，房地产开发企业资金情况是2016年贵州房地产市场供给逐步恢复的关键。编写组为此建议，加强商品房预售资金使用的管理，专款专用，按进度拨款;推进房地产开发项目融资，积极推行证券化中的直接融资模式;加大银行信贷力度;注意控制非住宅类房地产项目投资规模。